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일본 부동산 정보

도쿄 맨션(아파트) 평균 가격(시세) 및 구입시 주의사항

by 도쿄도민 2020. 11. 19.

도쿄 맨션(아파트) 평균 가격(시세) 및 구입시 주의사항에 대해 설명을 하고자 합니다.
일본은 전세라는 개념이 없고, 월세로 살던지 집을 구입하던지 2가지 선택밖에 없습니다.
월세로 살게되면 한달에 약 100만원(10만엔)을 넘는 월세를 내야하기 때문에,
집을 구입하는 사람들도 점차 늘고 있습니다.
제 주변의 일본거주 한국분들도 맨션(아파트)를 구입하시는 분들이 많이 늘고 있는 추세입니다.
일본은 지진도 많은 나라이라 잘 알아보고 구입해야해요.

 

도쿄 지역별 맨션(아파트) 평균 가격(시세)

도쿄의 일부 지역별 맨션(아파트) 평균 가격(시세)정보입니다.
전부 지하철역에서 도보 7분이내의 약 20평(약 70㎡)짜리 맨션의 가격입니다.
롯폰기, 시부야, 이케부쿠로는 보통 1억엔(약 10억원)이 넘습니다.
가격이 그나마 저렴한곳이 오른쪽 윗쪽에 있는 4600만엔(약 4억 6000만원)정도인 아다치구 라는 지역입니다.

1) 아다치구
땅값도 저렴한 편이고, 단독주택, 맨션(아파트)의 가격(시세)도 저렴한 지역입니다.
같은 도쿄도내이지만 가격이 저렴한 이유는 치안이 아주 안좋습니다.
오래된 건물도 많은 편이고, 폭주족, 야쿠자등이 많은 지역으로 알려져있습니다.
가격면에서는 나쁘지 않은데 거주하는 사람들의 레벨(?)이 낮은 지역이라 여기에 살다가는 아이들에게도 안좋은 영향을 미칠거 같아서 일부러 아다치구로 갈려는 사람들은 거의 없는 편입니다.

2) 고토구
도보 4분정도에 브란즈타워 도요스(토요스)가 있는데, 그 타워맨션의 가격입니다.
도요스(토요스)의 지역이 비싼편이고, 그외에 고토구는 그렇게 비싼편은 아닙니다.

가격면을 보면 왼쪽지역은 가격이 그나마 비싸고,
오른쪽 지역은 그나마 저렴한 편입니다.
부동산 값이 비싸고 저렴한건 다 이유가 있어서 랍니다.
그럼, 어떤 이유가 있어서인지 몇가지 알아보도록 하겠습니다.

 

도쿄의 해발고도(표고) 지도

해발고도(표고)에 따라 부동산의 영향이 있습니다.
왼쪽은 노란색, 주황색이고,
오른쪽은 파란색입니다.

빨간색을 띌수록 고도가 높고,
파란색을 띌수로 고도가 낮은데요.
해발고도가 높을수록 땅 그자체도 튼튼하고 홍수같은게 발생할 일이 적습니다.
"에도가와구"라는 지역의 일부지역은 마이너스 고도로,
수면보다 지면의 높이가 낮은 곳도 많이 있습니다.
수면보다 지면의 높이가 낮다는게 잘 이해가 안되신다고요?
그럼, 아래의 그림을 봐주세요.

 

도쿄도내에는 수많은 강이 있는데요.
강의 수위가 주택지가 있는 지면보다 높습니다.
이럴경우 어떤 문제가 발생하느냐면요.
홍수! 침수! 입니다.

 

강 주변의 땅 및 맨션(아파트) 구입은 피해라!

강 주변에 살면 좋은 이미지가 있을거 같은데 일본에서는 결코 좋지는 않습니다.
실제 도쿄에서 아주 큰 강중인 하나인 아라카와강입니다.
왼쪽은 평상시일때고요.
오른쪽은 비가 많이 올때의 사진입니다.
특히 2019년 태풍 19호때에도 아라카와강이 겨우겨우 넘칠듯 말듯했습니다.
아라카와강이 넘치면 주변 지역은 수면보다 지면이 낮기 때문에 홍수사태가 터집니다.

 

실제로 도쿄 에도가와구의 홍수가 났을때 사진입니다.
이건 강이 넘치지 않더라도, 지면이 수면보다 낮기 때문에 비가 조금 많이 내리면 물이 잘 안빠지기 때문에 생기는 문제이기도 합니다.
그렇다보니 땅이 단단한지역이 아닙니다.
이건 또 무슨말이냐?
다음을 보시죠!

 

매립지는 피해라!

구글 지도에 도쿄 매립지를 표시한 그림입니다.
빨간색으로 표시한 사각형부분에서 갈색부분은 원래 땅이었던 곳이고요.
그외 보라색, 회색, 주황색, 노란색 등은 전부 바다를 매꿔서 만든 매립지입니다.
하네다공항, 오다이바, 토요스(도요스), 도쿄디즈니랜드등이 전부 매립지 입니다.
강 주변 혹은 매립지일경우 액상화현상이 일어날 가능성이 큽니다.

 

액상화 현상이란

 

일본은 지진이 많은 나라입니다.
지진이 날때마다 지면이 흔들리면서 땅이 내려앉거나 땅속에 있던 물이 올라오거나 하는 현상인데요.
강 주변, 매립지의 땅이 단단하지 않은 편이기때문에 액상화로 인하여 건물이 기울어지거나 하는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

2011년 3월 11일 대지진이 발생후에 도쿄 디즈니랜드와 도쿄 옆지역인 지바현(치바현)에서는 수많은 곳에서 액상화현상이 발생하여 도로가 울퉁불퉁하게 뒤틀리면서 땅 밑에 있던 지하수가 지면위로 올라와서 물바다가 되기도 했으며 건물들이 기울어지기도 하는 문제가 발생했습니다.
그래서 개인적으로는 치바현의 땅이나 맨션(아파트)는 후보에 올리지도 않았습니다.

 

액상화현상으로 인하여 큰 지진 발생후에는 일본 수많은 곳에서 이와 같은 현상이 일어납니다.
복구하기까지 돈과 시간이 아주 많이 든답니다.
일반 도로이면 지자체에서 어떻게 해주겠지만,
살고 있는 집이 이러한 문제로 집이 기울어지거나하면 정말 대책없는거 같아요.
그럼, 누가 이런곳에 건물을 어떻게 짓냐고요?

 

특히 맨션(아파트)의 경우에는 짓기전에 지면검사를 합니다.
지면이 얼마나 약한지 조사를 하고 액상화현상이 발생하더라도 건물은 기울이지지 않게 땅속 몇십미터까지 수많은 보조 기둥을 넣습니다.
제일 아랫쪽 튼튼한 지면까지 기둥을 세워서 건물이 안기울어지게 만들고 있어서 액상화현상이 일어나도 살고 있는 맨션(아파트)의 큰 문제는 없습니다.
맨션(아파트)를 판매하는 영업사원들도 이와 같이 설명을 합니다.
근데, "아~ 그럼 다행이네요" 라고 하고 그 맨션(아파트)를 구입하고 살다가 그 지역에 액상화 현상이 발생하면 아래와 같이 됩니다.

 

건물은 안기울어졌는데, 주변 땅이 다 내려앉습니다.
건물만 떠 있는게 되는거죠.
건물은 큰 타격은 없지만, 그 지역에서 생활하기에는 복구가 완료될때까지 어려운 상태가 계속 됩니다.
그래서 해발고도가 낮은 곳, 강과 가까운 지역, 매립지는 피하는게 좋습니다.

 

슈퍼마켓! 병원은 가까운데 있는지 확인

맨션(아파트)가 좋다고 해서 그냥 구입해서는 안됩니다.
구입하게 되면 앞으로 그곳에서 계속 살게 될텐데, 생활편리시설도 확인을 해야겠죠?
주변에 큰 슈퍼마켓이 있는지 확인해야합니다.
가까우면 가까울수록 좋습니다.
많은 식재료를 구입해서 들고 걸어야한다면 가까울수록 좋습니다.
자전거를 타고 간다고 하더라도 비오는 날이나 눈오는 날, 더운 날, 추운날에도 가야하는걸 생각하는게 좋겠죠?

 

병원도 가까운곳이 좋습니다.
아픈데 멀리까지 가야한다면 몸이 더 고생하겠죠?

 

맨션(아파트) 관리비 및 수선유지비의 함정!

일본의 맨션(아파트) 관리비에는 전기, 수도, 가스, 난방요금은 포함되어 있지 않습니다.
전부 별도로 내야합니다.
그리고 가장 조심해야하는건 수선유지비!

5년마다 오르는 수선유지비!
맨션을 구입하기 위해 모델룸에 가서 이야기를 들으면 수선유지비의 장기 계획에 대해서는 보통 이야기 안해줍니다.
직접 물어봐야합니다.
위의 그림에서는 매월 약 8000엔이라고 적혀있지만,
6년째되는 해에는 약 12000엔.
11년째되는 해에는 약 18000엔.
16년째되는 해에는 약 23000엔.
21년째되는 해에는 약 29000엔.

이걸 관리비와 수선유지비는 매월 지급해야하기 때문에
21년째되는 해에는 관리비 16000 + 29000 = 45,000엔(약 45만원)을 매달 내야합니다.
맨션(아파트)마다 관리비와 수선유지비는 다르지만, 수선유지비 인상에 대해서는 보통 저런식입니다.
맨션(아파트)를 판매할때에는 저렴하게 설정해놓고 팔아놓고서는 나중에 점점 올려받기 때문에 저 부분까지 생각해서 구입해야합니다.

 

부동산 투자 가치

일본은 우리나라와 같이 부동산 값이 오르는게 적은 편입니다.
일본은 맨션(아파트)를 구입하더라도 부동산 가치가 많이 오르지 않습니다.
그래서 구입후에 다시 되팔더라도 구입한 가격에 다시 되팔면 정말 잘판거라고 할 정도입니다.
우선, 맨션(아파트)를 구입할 때에는 지하철역에서 가까울수록 부동산 가치는 떨어지지 않습니다.
역에서 멀어지면 멀어질수록 맨션(아파트)구입 가격은 저렴해지나 나중에 되팔때에는 그만큼 살려고 하는 사람도 없을뿐더러 제값을 받기가 아주 힘듭니다.
그래서 일본내에서는 부동산 투자를 생각한다면 도보 7분이내의 맨션을 구입하라! 라는 말이 있습니다.
안전하게는 5분이내의 맨션을 구입하는게 좋습니다.
하지만, 역에서 가까워질수록 주변환경은 시끄러워지기 마련입니다.
어떤걸 우선순위로 잡을꺼냐에 따라 결정하시면 될거 같습니다.

 

총정리

 

맨션(아파트)를 구입할때 좋은 조건!
-.역에서 최소 7분이내의 맨션!
-.해발고도는 높은곳!
-.강 주변이 아닌곳!
-.매립지가 아닌곳!
-.슈퍼마켓, 병원은 가까운곳!

댓글12

  • BlogIcon 차포 2020.11.19 08:38 신고

    울나라는 일도 주당 51시간 일하지 말고 해와여행도 가고 국내여행도 가고 차도 굴리고 힐링 하면서 살라고 하죠. 집 언제 사냐 하면 그까이꺼...집살려 애쓰지 말고 월세 살라죠....저 사는 동네 두달 사이에 전세 50프로 올랐습니다...이제 대한민국도 월세의 시대로 가나 봅니다...
    답글

    • BlogIcon 도쿄도민 2020.11.19 08:44 신고

      일본은 보통 월세 100만원인데 1년 내면 총 1000만원.
      10년 내면 1억원!
      일본에 온지 10년이 넘었으니 월세로만 1억을 낸 셈이어서요.
      그래서 집을 사야겠구나라는 생각이 들더군요.

    • BlogIcon 차포 2020.11.19 08:47 신고

      그기 아무렇치도 않은 세상이 되는거죠. 실제 미쿡보면 월세 사나 30년 모기지로 집사서 매년 재산세 보험료 관리비 에 금융이자 내느니 걍 30년 월세 살겠다 하는 분들도 꽤 있습니다. 월세살면 관리비도 안내니까요.

    • BlogIcon 도쿄도민 2020.11.19 09:59 신고

      네. 맞는 말씀이십니다.
      맨션 살려고 보니 관리비+수선유지비+재산세+화재보험+지진보험 하니까 이것도 매월 50만원넘게 나가더라고요.
      이래서인지 일본분들 중에서도 집을 안사고 월세로만 지낼려고 하는 분들이 많으시더라고요.
      참.. 살기 힘든 세상이 오는거 같아요.

  • BlogIcon 신웅 2020.11.19 08:43 신고

    이것저것 고려해야할기 많군요
    잘보고 갑니다
    답글

  • BlogIcon 랑니2116 2020.11.19 08:46 신고

    열심히 읽어봤어요. 일본에서 살 사람처럼 ㅎㅎ.
    답글

  • BlogIcon 금손가락 2020.11.19 10:04 신고

    일본은 기본 10억은 있어야 안전한 집을 살 수 있겠네요.
    답글

  • 주택가격이 비싸다고 들었는데 서울과 비교해서 큰 차이는 안나는것 같습니다.
    일본만의 주택 잘고르는 법이 있군요.ㅎ
    답글

  • BlogIcon 릴리공방 2020.11.19 15:22 신고

    와아 지하깊숙히까지 보조기둥박고 집짖는데도 돈이 많이들겠네요.
    포스팅잘봤어요
    공감도 드리고가요^^
    답글

  • BlogIcon 스베니르 2020.11.19 19:17 신고

    와 우리나라보다 자기집구하기가 더치열할거 같아요 ㅠ
    월세내면 현타올거같아요ㅎ
    좋은 포스팅감사합니다!
    답글